香港住宅地獄門
商舖和寫字樓的投資價值會因為網上商業活動增加而下降。做生意的人都想節省成本，最有效的節省成本方法是減少租金支出。電腦科技越來越發達，網上生意前景光明。實體商店生意烏天黑地。因此，我可以斷言，商舖和寫字樓的長線投資是死路一條。
住宅的情況也是向錢看。以美國為例，嬰兒潮出生的人已經開始退休，要賣樓套現養老。問題是，年青一代孭上龐大學生貸款。美國現在的學生債總數約1萬5000億美元(2002年只有2000多億美元)，欠學生債人數4,400萬人，人均負債約4萬美元。這些人應該沒有能力置業，最低限度不能用現在的樓價置業。更加攞命的事情是加息和生活費用上升。單是醫療費用就叫人無法想像。補牙每隻300美元，另加100美元檢查費。去一次急症室等閒1萬美元，救護車走一轉就要3,000美元。看一次專科是300至500美元，不包藥費。學費年年增加，甚麼東西都加價，加幅一定高過工資加幅，生活越來越困難，供樓是妙想天開。現在，要在三藩市供樓，家庭總收入每年超過30萬美元才有交易。難怪三藩市滿街露宿者。需要賣樓的人多了，有能力買樓的人少了，無論美國經濟怎樣好，樓價一定跌到慘不忍睹。
香港的情況就更加悲慘，樓價比天高，中美貿易戰和加息前後夾攻。香港是全球最難負擔樓價的地方，競爭力也是低處未算低。香港有人口老化問題，也有老人賣樓套現壓力，背靠大陸形成腹背受敵。中國的超級樓泡、債務危機和鬼城鬼域比香港樓泡更加可怕。
以上情況，各位應該早就知道。現在說些你們可能不知道的事情。香港樓市其實是美國債市的延伸。港元匯價與美元單一掛勾，令到港元事實上是美元。2018年年底，10年美債息率應該是4厘。2019年年底會是5厘。請想一想，半年前，供樓利息只是區區一厘半，現在是封頂利率兩厘半，上升1厘。那是因為美債息率上升，推高香港供樓成本。
現在的10年債息約3厘，在香港買樓收租能否在扣除皮費之後有3厘回報? 到今年年底，收租淨回報能否有4厘，明年能否有5厘?
用1000萬樓價計算，5厘淨回報是租金等同樓價約7%，即是一年租金70萬元。這是不可能任務。買樓收租絕對可以，要賺錢就絕對不可能。買樓博樓價上升就更加不可能。
以上是各位應該早就知道的事情，以下是各位應該到現在還不知道的事情。美國和全世界打貿易戰。戰場上，美國是國際貿易大輸家，要打貿易戰，美國立於不敗之地。說到中國的廉價商品，國際市場上多得很。中國貨不便宜，質素也不好。美國的大規模連鎖店早就幾乎停賣中國貨。歐洲的高檔貨其實是奢侈品，即使完全停止進口法國香水、德國名牌房車和意大利皮具，美國不會有損失。中國和歐洲跟美國打貿易戰立於必敗之地，怎辦?
美國唯一死門是美債，美國負債20萬億美元，而且現在還有龐大聯邦赤字，要大手發債。只要中國和歐洲一齊瘋狂拋美債，美國必然屈服。換句話說，貿易戰很容易變成債戰。美國這邊，特別是茶黨，早就估計中國和歐洲會出此絕招。當美債被拋售時，美國會加速發債令10年美債息率很容易升破20厘，即是債價大跌。中國和歐洲持有大量美債，也會損失慘重。要打債戰，一定兩敗俱傷。這是美國阻截債戰的唯一方法。
一旦債戰爆發，不要說債息20厘，只要債息突然大幅度上升，香港樓市如何，各位心中有數。我可以肯定，香港的400平方呎市區住宅單位價格會跌破100萬元，甚至10萬元。銀主盤多如銀河砂數，樓市炒家全軍盡墨。供樓人幾乎全數斷供，因為最優惠利率升至20厘樓上，買了天價樓，要供樓，難比登天。到時，香港民謠會是，供樓訓街，賣樓仆街，富豪破產，土豪陷家剷。
執筆這一刻，真的打債戰的機會略少於1/4。即使不打債戰，明年最優惠利率也上看6厘，供樓利率應該是3厘。其實，執筆時，即是2018年6月中，實際樓按利率已經升破2厘，升至3厘只是再升1厘。以800萬樓按，供20年計算，以前的1.5厘利率是每月供款38,000元，現在的2.15厘封頂利率每月供款是41,000元，3厘是44,000元。即使現在的封頂利率供樓，和過往1.5厘供樓有很大差別，每月供款多了3,000元，絕對吃不消，再加每月3,000元供款，就是每月額外支付6,000元。這已經是最好的情況。
真的打債戰的機會不高，但是，威脅打債戰的機會有7成。投資者現在還未恐慌，等到習總說話，那就會嚇至魂飛魄散，債息突然爆升的機會很高。美國債息爆升，港元拆息必然爆升，銀行一定提高最優惠利率。以上的供樓例子，利率10厘是月供77,000元，15厘是100,000元，20厘是136,000元。只要利率爆升，即使只是一閃而過，樓市信心會完全崩潰。不要說供樓人是否能夠繼續供樓，有沒有人有興趣在利率颷升的時候買樓是很大問題，銀行有沒有興趣批出樓按就是更大問題。
習總當然不想一句話打爆香港樓市和經濟，但是，他有選擇嗎?
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